李宇嘉（广东省住房策略接头中心首席接头员）
刚刚发布的三季度数据裸露，房地产前端和后端的跌幅齐开动收窄。1~9月份，宇宙商品房销售面积下落17.1%，比1~8月份收窄了0.9个百分点，跌幅结合4个月收窄；商品房销售额下落22.6%，比1~8月份收窄了1.1个百分点，结合5个月跌幅收窄；房地产待售面积同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5个百分点，结合4个月跌幅收窄。1~9月份，宇宙房地产竖立投资同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1个百分点，亦然本年以来跌幅初度收窄。
分省来看，1~9月份占宇宙份额47%的东部地区新建商品房销售面积同比下降15.5%，跌幅比宇宙水平低了1.6个百分点，而中部和西部地区跌幅（分裂为-19.1%、-18.7%）齐比宇宙大，竖立投资也呈现出肖似的态势。从房价指数看，9月份宇宙70个城市新建商品住宅价钱指数环比下落0.7%，与上月抓平，也曾结合6个月保抓在0.6%~0.7%的环比跌幅。不外，一线城市新址环比跌幅为0.5%，比上月扩大了0.2个百分点，且领跌一二三线城市。
这说明，算作商品房市集基本盘的东部地区，也曾开动出现触底企稳的迹象，并为宇宙市集止跌回稳作念出了孝顺。诚然，区域之间有一定分化，比如占东部地区市集份额36%的浙江、福建、广东，1~9月份新建商品房销售边界跌幅大于宇宙水平；占东部地区竖立投资份额37%的福建、山东、广东，1~9月份竖立投资跌幅也大于宇宙水平。主要原因在于，这些地区东说念主口流入相似，房地产边界推广较快，资金流动、购房需求弹性相比大，导致房地产出现波动。
同期，这些区域新市民、外来东说念主口多，而房地产救援、产业转型导致服务和破费、收入和预期的好转也需要时间。因此，从前期下滑到止跌回稳的难度较大、时滞较长，这亦然为何一线城市房价指数跌幅较大的原因。同期，围绕一线城市的齐市圈内存在密切的产业单干，一线城市房地产市集波动，会影响到三大齐市圈内其他城市。因此，本轮房地产市集纾困的要点在一二线城市。比如，9月29~30日，一二线热门城市削弱限购、缩短首付比例和利率、取消限价等。
现时来看，近期一揽子“降门槛、降本钱、提预期”的策略发扬了积极的成果。据深圳贝壳接头院监测，10月份（拆伙20日）贝壳深圳配合门店日均签约量环比9月增长228%；北京链流派据裸露，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新址认购比国庆节前分裂增长33%、114%和103%。凭据杭州贝壳数据，国庆后三周，杭州二手房认购量均比节前翻倍增长。
事实上，一线城市商品房市集救援相比早，现时也曾回调近3年，比如9月份二手房价指数同比跌幅榜前20个城市中，主要一二线城市均在列，包含厦门、武汉、广州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下过时，不管是房价收入比，照旧月供收入比，齐开动向合理区间面临。同期，往时十几年间流入了无数的东说念主口，房地产市集也发展较快，包括刚性需乞降改善型需求齐相比活跃。在策略纾困的扶抓下，销售跌幅将抓续收窄。
同期，中西部部分省份，销售跌幅也开动收窄。比如，销售面积较大的河南和湖北等中部省份以及贵州、陕西、甘肃、新疆等西部省份，1~9月份销售面积跌幅低于宇宙水平。近期，笔者在河南、贵州调研发现，商品房市集阅历前期永劫间的救援后，加上东说念主口外流样式开动缓解，返乡创业东说念主群加多，东说念主口步地开动好转，内驱型市集特色使得频年来蓄积的需求开动渐次开释，这些省份的各大城市，高出是曲省会城市，跌幅收窄趋势更显然。
诚然，关于市集底部的判断，不得不探讨商品房的存量时间。尽管改善型需求崛起会带动新址交游，但改善型需求已开释数年，2019年开动，热门城市三房及以上户型交游占比已跳动一半。另一方面，改善型需求部分会遴荐二手住房，再探讨到住房改善对住户收入、服务的强依赖性，这将导致住房需求的改善趋势很难让新址市集终了趋势性的反弹和不断上台阶。不外，探讨二手住房交游量抓续攀升的态势看，新址加二手房在内的总交游边界开动触底。
翌日，住房需求的主体是新市民、外来东说念主口，他们将主要转向二手住房市集。跟着“次新址”挂牌边界加多，越来越多的改善型需求也转向二手住房市集，新址市集也越来越趋向于高品性的改善，这亦然为何近期各地齐在打造低密度、低容积率、高绿化率、大面积的高品性表情。
总之，笔者判断，商品房市集阶段性的底部或将到来，即新址加二手房在内的总交游面积开动趋于踏实。驱能源之一，便是商品房市集救援三年控制，部分区域的价钱水平与支付智商开动匹配；驱能源之二，便是往时20多年城镇化快速股东，蓄积了无数的、以新市民和外来东说念主群为主的购房需求；驱能源之三，便是阅历前期边界增长后，住户改善住房的时间到来。
不外，从市集调研看，销售快速反弹很猛进度与策略激发下竖立商积极促销关系，表当今“房价低于邻近或预期”的表情能取得较好的去化，这可能会导致价钱不绝下行，并产生跌价预期，对市集止跌回稳有一定冲击。另外，二手房挂牌量近期仍在飞腾，成交量增长与以价换量的关系很大，只不外买家议价空间收窄。若价钱难以止跌，阶段性的企稳能保管多久值得商榷。另外，影响市集企稳的基本面身分，如服务、收入、产业转型等还待进一步夯实。
海量资讯、精确解读，尽在新浪财经APP
职守剪辑：李桐